Questão que gera diversos questionamentos entre os adquirentes de imóveis na planta, através de contratos de promessa de compra e venda à pagamento parcelado, é a relativa às condições e implicações a que se sujeita o comprador no caso de impossibilidade de manter-se o pagamento das parcelas, as quais, normalmente, possuem elevadas variações.
A dúvida dos adquirentes surge, dentre outras questões, ante o que poderá ou não ser exigido pela empresa vendedora em face da desistência contratual. Será que é devida retenção dos valores pagos? Será que é permitido o abatimento do sinal ou de outro percentual determinado pela construtora?
Sob um primeiro enfoque, importante salientar que o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) alberga a proteção do comprador ou promitente comprador nos contratos de compra e venda à prazo de bens imóveis, por se revestir aí, típica relação de consumo: De um lado a empresa vendedora, a qual disponibiliza bens de consumo, no caso, imóveis, no mercado; e, de outro, o comprador, na qualidade de destinatário final do bem objeto de contrato de venda e compra, contrato esse que, normalmente, materializa-se sob a forma de instrumento de adesão, no qual o comprador não tem a possibilidade de participar da estipulação dos termos e condições contratuais.
Nesta espécie de contrato é muito comum estipular-se determinadas restrições ou penalidades no caso de desistência do imóvel por impossibilidade de pagamento das parcelas avençadas, o que se ressalta é, justamente, onde poderá o comprador desistente contestar eventuais abusos contratuais.
Em julgado recente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve, por unanimidade, decisão que considerou abusiva cláusula de contrato de compra de imóvel que previa a retenção de 30% dos valores pagos em caso de desistência do negócio (Processo: Resp 1056704).
Segundo considerou o tribunal estadual prolator da decisão mantida pelo STJ, a cláusula do contrato que estabeleceu que a empresa poderia reter 30% do valor já pago era abusiva e deveria ser anulada. Também determinou o pagamento de 1% como juros de mora. Considerou o Tribunal que o princípio do pacta sunt servanda (o pacto deve ser cumprido), que rege os contratos, deveria ser flexibilizado em caso de abusos no acordo.
Nesse sentido, destaca-se que os artigos 51, inciso II, bem como o 53 do Código de Defesa do Consumidor determinam, em suma, que não pode haver perda total do valor das prestações nos contratos de compra e venda, nem, tampouco, poderá ser estipulada penalidade excessiva e que obrigue o consumidor a abrir mão de um elevado percentual dentre os valores pagos.
Ao decidir o caso exemplificado acima, o STJ garantiu ao comprador o direito de entrar com ação para ser restituído parcialmente das importâncias pagas no caso de deixar de cumprir o contrato, por impossibilidade de cumpri-lo, eis que, na presente hipótese, o desfazimento contratual ocorreu pela impossibilidade do comprador em arcar com as prestações pactuadas, pelo que o sinal deve ser devolvido, sob pena de enriquecimento ilícito.
Ressalta-se, ainda, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendido que a retenção de um percentual entre 10% e 20% do valor pago seria razoável para cobrir despesas administrativas, pelo que o consumidor deverá ficar atento caso a empresa vendedora estipule valor ou percentual excessivo por ocasião da dissolução do contrato.
